CRE 101 · deweyluong.realtor

Weighted Average Lease Term (WALT) Explained: How Long a Georgia Commercial Property's Income Is Really Locked In

Weighted average lease term — WALT, also called WALE or WAULT — is the average time left on a commercial property's leases, weighted by each tenant's rent or square footage instead of counted tenant by tenant. It answers one question in one number: how long is this income actually locked in before the market gets a say? On the made-up Gwinnett retail example on this page, three tenants pay $380,000 a year combined. The simple average of their remaining terms is only 4.17 years, but the rent-weighted WALT is 5.96 years and the square-footage-weighted WALT is 6.35 years — because the anchor tenant, with 63.2% of the rent, still has 8.0 years left. Read the weighting wrong and you misprice the rollover risk by almost two years. By Túy “Dewey” Luong, CCIM — Founding Broker, SERHANT. Atlanta · 318 closed sales / $281.2M career volume · 678-707-2498

Túy “Dewey” Luong, CCIM, Founding Broker, SERHANT. Atlanta

The worked example uses made-up, rounded numbers to teach the mechanics. This page is general education, not financial or legal advice.

Rent-weighted, square-footage-weighted, and the simple average nobody should use

Rent-weighted WALT: each tenant's remaining term multiplied by its annual rent, summed, then divided by total rent. This weights what is actually at risk when a lease expires — the income.
Square-footage-weighted WALT: the same math weighted by occupied square feet. Useful for space planning, but it weights a low-rent warehouse bay the same as prime retail space paying far more per foot.
Simple average: add the remaining terms and divide by the tenant count. It treats a 2,000-square-foot tenant like the anchor, which is why no lender underwrites on it.
Vacant space is excluded: there is no lease term to average. A center with a long WALT and a large vacancy can still be fragile — WALT says nothing about empty space. See also the rent roll and T-12 lesson and vacancy rate.

Worked example: one Gwinnett retail center, three tenants (made-up numbers, labeled as such)

Anchor: 12,000 SF, $240,000 a year, 8.0 years remaining — 63.2% of the rent.
Tenant B: 3,000 SF, $90,000 a year, 3.0 years remaining.
Tenant C: 2,000 SF, $50,000 a year, 1.5 years remaining. Total occupied: 17,000 SF and $380,000 of rent; a separate 1,500 SF vacancy is excluded from every WALT below.
Rent-weighted WALT: ($240,000 × 8.0 + $90,000 × 3.0 + $50,000 × 1.5) ÷ $380,000 = $2,265,000 ÷ $380,000 = about 5.96 years.
Square-footage-weighted WALT: (12,000 × 8.0 + 3,000 × 3.0 + 2,000 × 1.5) ÷ 17,000 = 108,000 ÷ 17,000 = about 6.35 years.
Simple average: (8.0 + 3.0 + 1.5) ÷ 3 = about 4.17 years. The three answers describe the same building — the weighting is the difference.

What the number hides, and what to check next

Rollover concentration: Tenants B and C together are $140,000 — 36.8% of the rent, and 29.4% of the occupied square footage — expiring within 3.0 years. A 5.96-year WALT built on one anchor is not the same risk as a 5.96-year WALT spread evenly across tenants.
WALT to break vs. WALT to expiry: if Tenant B can break at year 2.0 instead of expiring at year 3.0, the rent-weighted WALT to break falls to about 5.72 years. Renewal options are the tenant's right, not the landlord's — do not count option years as locked-in term.
WALT moves every day: it is calculated from the rent roll as of a date, so a WALT quoted in a four-month-old marketing package is four months stale, in a known direction. Recompute it from the current rent roll before you price a deal.
Pair it, never use it alone: read WALT next to break-even occupancy, expiry clustering by year, and tenant credit. A long WALT on below-market rents can even cap upside — the income is locked in, at yesterday's price.

Cho nhà đầu tư người Việt

Thời hạn thuê bình quân gia quyền (weighted average lease term, viết tắt WALT) là số năm còn lại trung bình của các hợp đồng thuê trong một bất động sản thương mại, tính theo trọng số tiền thuê hoặc diện tích của từng khách thuê — thay vì đếm mỗi khách thuê ngang nhau. Ví dụ giả định trên trang này: một trung tâm bán lẻ ở Gwinnett có ba khách thuê, tổng tiền thuê $380.000 mỗi năm. Khách thuê chính (anchor) chiếm 63,2% tiền thuê và còn 8,0 năm; hai khách thuê nhỏ còn lần lượt 3,0 năm và 1,5 năm. Trung bình đơn giản chỉ là 4,17 năm, nhưng WALT tính theo tiền thuê là khoảng 5,96 năm và tính theo diện tích là khoảng 6,35 năm. Điều cần kiểm tra tiếp: 36,8% tiền thuê sẽ hết hạn trong vòng 3 năm đầu, và nếu một khách thuê có quyền chấm dứt sớm (break) thì WALT tính đến điểm break chỉ còn khoảng 5,72 năm. Năm gia hạn (option) là quyền của khách thuê, không phải của chủ nhà, nên không được tính là thời hạn đã khóa. Bài học: WALT cho biết thu nhập còn được khóa bao lâu, nhưng phải đọc cùng với lịch hết hạn theo từng năm và mức độ tập trung vào khách thuê chính trước khi ra giá. Đây là thông tin giáo dục chung, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý.

Frequently asked questions

What is weighted average lease term (WALT) in commercial real estate?

It is the average remaining time on a property's leases, weighted by each tenant's rent or square footage. In the worked example, the rent-weighted WALT is about 5.96 years and the square-footage-weighted WALT is about 6.35 years, even though the simple average of the three terms is only about 4.17 years.

How do you calculate WALT?

Multiply each occupied tenant's remaining term by its weight — annual rent or square footage — add those products, and divide by the total weight. Vacant space is excluded because it has no lease term. On this page: $2,265,000 of rent-weighted term divided by $380,000 of rent equals about 5.96 years.

What is a good WALT for a commercial property?

There is no universal line, because the right answer depends on tenant credit, rent versus market, and expiry spread. A longer WALT generally means more predictable contracted income, but in the worked example 36.8% of the rent still expires within 3.0 years — the single number must be read with the expiry schedule.

What is the difference between WALT to expiry and WALT to break?

WALT to expiry runs each lease to its expiration date. WALT to break runs each lease to its first break option, where the tenant can legally leave. In the worked example, giving Tenant B a break at year 2.0 drops the rent-weighted figure from about 5.96 years to about 5.72 years.

WALT khác gì với trung bình thời hạn thuê đơn giản?

Trung bình đơn giản đếm mỗi khách thuê ngang nhau, nên một khách thuê nhỏ kéo con số xuống như thể họ quan trọng bằng khách thuê chính. WALT tính theo trọng số tiền thuê hoặc diện tích: trong ví dụ trên trang này, trung bình đơn giản là 4,17 năm trong khi WALT theo tiền thuê là 5,96 năm — chênh nhau gần hai năm trên cùng một tòa nhà.

Want a second set of eyes on a Georgia rent roll before you price the rollover risk? Call Túy “Dewey” Luong, CCIM at 678-707-2498 or see SERHANT. Atlanta.